不動産業を開業するにはいくら費用が必要か?

不動産を開業するにはいくらぐらいの必要か?ということについてお話していきます。

ただ、前提としてその方のご経験やどこまでの規模でやりたいのか?によって異なってくることは予めご承知おきください。

その上で、概算で最低必要金額をお伝えすると総費用で約1000万～3000万円となります。

1000万円は本当に最低限の金額となります。不動産業を経験して人脈やルートがある場合で、「開業するだけ」なら事業開始すること自体は可能です。不動産業の経験も無く宅建士も含めて複数人で店舗運営していく場合は運転資金も含めて最低限3000万円程度確保は確保しましょう。

不動産業を開業するために必要な費用についてまとめると以下の通りとなります。

があげられます。

それでは、個別にみていきましょう。

免許関連費用

まずは、宅建業(正式名称:宅地建物取引業)免許を取得する費用が必要となります。

概算で約150万～250万程度となります。この金額は宅建業申請そのものの費用と保証協会に加入する費用を含んでいます。厳密に言うと、手続きそのものは別のもので保証協会に入会しなくとも開業自体は可能です。ただし、営業保証金が多額に必要であり、レインズという不動産業者専用ページも利用できないので現実的には営業保証金を預ける代わりに保証協会に入会する場合が大半です。

不動産は高額な取引となるので「保証金制度」が適用されています。トラブルがあった際の費用をねん出するために「供託所(=お金を預けておくところ、実際には法務局)」に一定の保証金を預けておきます。

営業保証金について

宅建協会に所属することなく開業することも可能です。ただし、その場合は営業保証金として1000万円(※本店の場合)の供託金が必要となります。

保証協会とは

宅建業の保証協会とは簡単に言うと「国土交通大臣が指定した宅建業者の同業者組合」です。先ほどの営業保証金が高額なため協会に所属することで「分担」され60万円(※本店の場合)となります。

宅建業の保証協会は大きく2つあります。

• 全国宅地建物取引業保証協会（略称：全宅、ロゴ:ハトマーク）
• 不動産保証協会（略称:全日、ロゴマーク：ウサギマーク）

不動産屋さんの入り口に「ハト」や「ウサギ」のマークが貼ってあるのを見たことある方もいらっしゃるのではないでしょうか？

また、宅建協会に所属することによってレインズという不動産業者専門のホームページを利用することができます。一般的に新しい物件出た場合は不動産業者はこのレインズに物件登録をし、その物件情報を閲覧した別の不動産業者が自社のお客様にその物件情報を提供する流れとなります。

上記概算金額150万～250万は、宅建協会に入会することを想定した金額となります。また、各エリアによって費用が異なりますので注意が必要です。詳しくは開業を検討しているエリアの宅建協会にお問い合わせください。

免許取得費用についてその他

手続き自体は流れに沿って申請すればそれほど難しくはありません。ただ、手続きに時間がかかったり手間と感じる場合は行政書士に申請を代行される方も一定数いらっしゃいます。その場合は、手続き代行費用も必要となります。

店舗費用

次は、店舗費用についてです。店舗に関わる費用を個別に見ていきます。

物件取得費用

まずは、物件取得費用です。テナントを借りる場合は賃料、保証金(礼金・敷金なども)、仲介手数料、その他手続き費用等が必要となります。

改装費用

テナントの状態にもよりますが、ある程度の改装予算は必要となってきます。状況により費用に幅がありますが当然スケルトン(※内装設備がない)状態の物件であれば改装費用は高額となります。逆に、居抜き(※設備有)物件であればある程度費用を抑えることができるでしょう。

その他、インターネットや固定電話（フリーダイヤル）などの配線費用も想定しておきましょう。

看板

店舗看板も必要です。道路からの誘目性を高めるために工夫をしましょう。

概算費用は、約30～150万程度です。

備品

店舗として機能するためには、大小合わせて備品もたくさん必要となります。ここでは主なものを取り上げます。

接客スペースに準備するもの

■ 接客テーブル2～3台(営業マンの人数分、お客様の同時対応を可能にするため)

■ お客様用椅子 各テーブルにつき4～6名分

■ パーテーション

■ 物件情報パネル(ファイル)

※ 最近は、PCやタブレットを設置される場合もあるかと思います。ただ、IT機器を利用すると「検索する」という行為が必要になり、お客様の主観的な情報しか抽出されません。一覧で物件情報を閲覧することにより、想定外であったけれどマッチングしそうな物件情報があったりするので、あえてアナログにすることもありです。

■ キッズスペース

※ 売買物件購入のお客様は小さいお子様がいらっしゃる方が多くいらっしゃいます。商談に集中していただけるよう、キッズスペースも準備しておきましょう。

事務所部分・バックヤード

■ スタッフ用事務机・椅子

■ PC

■ スマホ

■ 店舗モニター(※ 来店が分かる装置)

■ ホワイトボード

→目標管理、自社(預かり)物件情報管理、行動管理

■ 契約台帳(※宅建業法上保管が必要です。カギがかけられるようにします)

このあたりが必須のものです。その他、あれば便利なものです。

■ 銀行別の住宅ローン審査申込用紙(※レターケース)

■ マンション別の管理規約(※ レターケース)

■ 付帯商品の申込用紙、パンフレット(※ 火災保険など)

.etc

最近ではインターネット内にて置き換えられるものもありますが、最低限の備品は準備しておきましょう。

(その他)

■ 掃除用品

■ 装飾用品(POPなど)

も細かいですが準備しておきましょう。

採用費用

ご自身だけで営業活動を始められる場合は別ですが、営業マンや事務スタッフを採用することで売り上げ拡大や業務効率化につなげることができます。

また、ご自身で宅建士免許を取得されていない場合は宅建業免許申請に際して「専任の宅建士」が必要となりますので、宅建士採用後でなければ免許申請することもできません。

従って、採用活動は非常に重要な項目になります。以下では採用媒体別にお伝えしていきます。

インターネット広告

一般的には昨今はindeedやリクナビなどインターネット媒体を利用する場合が多いかと思います。

ちなみに一人あたりの採用費用は約100万円と言われています。この金額は「掲載費用」ではありません。採用広告の掲載費用ではなく、掲載費用を入社人数で割った項目です。もちろん、会社の状況や知名度等によりバラつきはありますが、予算としては想定しておいた方が良いでしょう。

ハローワーク

こちらは無料で利用することができます。

タウン誌

2022年現在においても地域のタウン誌等にて求人広告が掲載されている場合もあります。

インターネット媒体は媒体内で上位表示する場合は費用が高騰化する場合もありますが、地元のタウン誌の場合は掲載する枠にもよりますが、地元企業が並列で一覧表示できることがメリットです。

不動産業は地域密着の商売です。地元から採用したい場合は、検討することもありでしょう。

縁故

知人や友人に「今度不動産を開業するんだけど、興味ありそうな人いない？」と声をかけておきましょう。

なんだかんだ、有効な手段です。

その他

その他、以下も無料で出来る活動の一つです。

■　シルバーセンター…宅建取得者で活用していないシルバー人材がいる可能性があります。営業マンでなくとも業者対応や調査スタッフとしての活用も可能です。

■　紹介予定派遣…事務スタッフも物件入力等に必要となってきます。紹介予定派遣としてじっくりマッチングをはかることも可能です。

また、人材採用については補助金も豊富です。「採用　補助金」などと検索して情報を入手しておきましょう。

営業準備費用

手続きや設備、備品の発注と同時に営業活動の準備も必要です。以下では、想定される費用を分類しそれぞれについて解説していきます。

広告

昨今はSNSなどで集客している会社もありますが、一般的にはSUUMOやathomeなどポータルサイトと言われる広告媒体と自社でホームページを持つ場合が大半です。私もランディングページの販売提供させていただいておりますが、こちらは「売却物件募集」専用です。物件ページなどを中心とする一般的なホームページはページ数にもよりますが、約100万～の予算を見込んでおいた方が良いでしょう。

また、売買事業においてはチラシやポスティングも地域によってはまだまだ有効な場合があります。

こちらの費用も考慮しておきましょう。

車両

物件を内見する場合は、原則は営業マンの車にお客様が同乗していただき現地をご案内する場合が大半です。会社として購入あるいはリース、営業マンの持ち込み（に対して補助）などのパターンが考えられます。

都心部では電車移動で現地集合の内見という場合もありますが、地方部では車は必須であり重要な営業場面でもあります。

調査費

開業後の運営をスムーズにして売上を伸ばしていくためには、調査が必要になります。主に競合調査や物件調査です。自社で調査することも可能ですが、時間がかかりますのでマーケティング会社などを活用して効率的に情報入手することもあります。

営業・調査ツール

■　名刺

■　アプローチブック(営業マンの説明ツール)　※ipadなどタブレットツールなどの場合もあり

■　のぼりや移動式看板(店舗・物件現地)

■　巻尺

■　三角スケール

など、細かくなるとキリがないのですが営業に必要なツールも準備しておきましょう。

運転資金

事業運営していくに際して最も重要な項目は「運転資金の確保」です。

少なくとも半年～１年分の運転資金を確保しておきましょう。

また、注意点としてはオープン前にもテナント費用は掛かる点です。不動産業は免許事業ですので、無免許で営業活動はできません。免許が下りるまでの間の準備期間中も家賃や宅建士の人件費は固定費としてかかってきます。

不動産業に関わらず事業が失敗するパターンの最たるものは運転資金不足です。他の類似記事でも開業資金についての言及はあっても、運転資金まで想定した資金計画を提示している記事は少ないように感じます。しかし、実は最も大切なのは「運転資金まで考慮した開業時予算」を組むことです。

事前にしっかり計画して予算を組んでいきましょう。

まとめ

一口に開業費用と言ってもさまざまな項目があります。個別の項目については状況によって異なるものは記載していませんが、総費用としてはやはり数千万あったほうがよいでしょう。

最も大切なことは「運転資金の確保」です。開業するだけなら費用や予算を抑えることは可能です。

しかし、最も大切なことは「潰れない」ことです。チャレンジする気持ちと同時にリスクヘッジも必要です。

しっかり資金計画をたてて準備していきましょう。