不動産開業時の事務所は自宅でも可能なのか?

不動産開業をすると考えた場合、自宅を利用して開業できないか?と考える人はたくさんいるかもしれませんね。それは、開業にあたりテナントを借りる費用を抑えたいということが大きな理由でしょう。

結論で言うと、「自宅で不動産事務所を開業すること」は可能です。

ただし、条件やメリットデメリットや注意点があるのでそれを解説していきます。

不動産開業時の事務所必要要件とは？

それでは、まず不動産を開業するにあたって事務所の必要要件を見ていきましょう。

そもそも事務所は必要か?

不動産を開業するにあたって事務所の設置は必要です。

不動産業は「宅建業法(正式名称、「宅地建物取引業法（たくちたてものとりひきぎょうほう）」により免許制度が実施され、その事業に対し必要な規制を行なわれています。その宅建業法により、事務所を構えることが必須とされています。

事務所の必要条件とは?

不動産業の事務所の条件は「継続的に業務を行うことができる施設を有する場所」と定められています。

ここでのポイントは「継続的に業務を行うことができる」ということです。言い換えると、一時的なスペース利用は認められません。ですので、例えばイベント用のスペースなどで一時的に場所を借りると想定される場所では、許可がおりません。

自宅で開業できるのか?

先にも述べたように、自宅で開業すること自体は可能です。

ただし、いくつか注意点があります。

一戸建て住宅の一部を「事務所」として登録する場合、以下のような条件があげられます。

等、一般的にはこのような要件を満たす必要があります。

つまり、事業者から見れば自宅であってもお客様から見れば自宅であろうとテナントであろうと、「店舗」として個別に認識できる状態である事が重要だという事になります。

また、これらの要件はエリア・地域によっても「許可基準の見解」が異なる場合がありますので、事前に地元の宅建協会や所管の役所に事前に相談しておきましょう。

更にこれらを満たすには、リフォーム工事や別途固定電話回線などが必要になってくる場合がありますので、開業するにあたっての必要資金に組み込んでおく必要があるでしょう。

自宅で開業するメリットとデメリットとは?

それでは、自宅で開業するメリットとデメリットを確認していきましょう。

メリット①:開業資金が抑えられる

まずは、何と言っても開業費用が抑えられることがあげられます。不動産開業には、免許申請費用等多くの資金が必要となります。そして、開業後事業運営していくためには運転資金を残しておくことはとても大切です。そのために、少しでも不要な経費は抑えておくことは重要ですね。

また、「とりあえず一人で気軽に開業したい」というニーズにも応えられそうです。

ただし、上記のように開業許可がおりるためには「独立性」が必要となりますので、そのための費用は忘れずに確保をしておきましょう。

メリット②:通勤時間がなし

昨今はテレワークも進んできているとはいえ、サラリーマンであれば会社に出社、通勤する必要がある場合もまだまだ多いでしょう。ですが、独立開業して自宅で事業運営するのであれば煩わしい通勤をしなくてもよくなりますし、そのための時間も浮かすこともできます。その空いた時間を家族との時間に充てたり、自己研鑽のための時間、プライベートを充実させる時間に使うこともできるでしょう。

独立して一国一城の主になることで、自由な時間が増えることは間違いないでしょう。

メリット③:経費計上できる

自宅の一部を事務所として利用するメリットにはさらに「経費計上」できることがあげられます。

自宅の全部を事務所として登録することはできませんが、利用部分を按分(=面積等に応じて配分すること)してその部分を事務所経費として申請することは可能です。経費計上するメリットについてはまた別の機会でご説明できればと思います。

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デメリット①:社会的信用力やマーケティング戦略

自宅を事務所として利用するデメリットの一つは「社会的信用力」を得られにくい、という事があげられます。

もちろん、開業して業務を行うこと自体は可能ですが高額な不動産を取り扱う業者として「事務所を借りるお金もないのか?」「片手間でやろうとしているのか?」など、あらぬ疑念やイメージをお客様に持たれる可能性があります。特に不動産売買の場合はお客様が支払う金額は高額となります。その場合、来店や問い合わせする前にインターネットで調べられたりなどして、「相談したい不動産会社」から外れてしまうかもしれません。

ただし、テナント専門に取扱いをする場合や法人相手に訪問をするスタイルであれば特に支障はないかもしれませんが、特にそのような経験がなく一般顧客の仲介を想定していく場合は「店舗も安心感というサービスの一環」という意識も必要かもしれません。

さらに言うと出店戦略は事業運営上とても重要です。ご自宅が「最適市場」であれば問題ありませんが、マーケティング(市場)調査をした結果ニーズがないエリアであれば開業後の運営にも支障があります。

デメリット②:公私の区別がつかなくなる

デメリットの2つ目としては「公私の区別がつきづらくなる」ことがあげられます。

もちろん、「意識高く」しっかり仕事とプライベートを区別して事業運営される方もいらっしゃるでしょう。尊敬します！ただし、私も含めて人間弱いもの…環境を物理的に分けて混在しないようにしておくこともリスクヘッジになるかもしれませんね。

また、ご家族と住まわれている場合はご本人の意識に関わらず生活音や声、出入りなどどうしても「生活感」が見えてしまう場合があります。それをお客様が許容していただける場合は良いでしょうが、そうでない場合「入りづらい店舗」になってしまう可能性はあります。

デメリット③:マンションや賃貸の場合は不可の場合がある

さて今までは一戸建てであることや自己所有である事を前提としてきましたが、マンションや賃貸の場合はいかがでしょう。

まずマンションの場合は上記の許可基準から外れる場合があります。

つまり居住スペースと別の出入り口が必要であったり、管理規約等で禁止されている場合があります。規約で禁止されていなければ2つ目の部屋を買ったり借りたりすればよいのかもしれませんが、それではそもそも自宅で改行するメリットである「費用を抑えられる」ということと相反することになります。

また、一戸建てであれマンション(アパート)であれ居住用賃貸物件として借りている場合は「オーナー(管理会社)がOKするかどうか」も関わってきます。仮にOKが出ない場合、その場所で出店することはできません。

まとめ

さて今回は不動産事業を開業するにあたり「自宅でも可能なのか?」について取り上げました。

自宅で開業すること自体は可能ですが、まとめますと

ということがポイントでした。

不動産業は免許事業です。そもそも開業許可が下りなければ事業を開始することができません。事前に宅建協会や自治体に相談して「どのようにすれば出店自体が可能か?」を把握しておきましょう。